Če razmišljate o nakupu doma s pristojbinami HOA, najprej zastavite ta vprašanja

Preden naredite tisto, kar je za marsikoga največji nakup v njihovem življenju, se vprašajte o dosežkih povišanj HOA dajatev v potencialni skupnosti. To je enostavno eno izmed temeljnih in najpomembnejših vprašanj glede HOA. Odgovor lahko močno spremeni vaše mesečne stroške.

»Morda je rdeča zastava, če je HOA v zadnjih nekaj letih nenehno dvigovala prispevke. To lahko pomeni, da bi se lahko enako zgodilo tudi vam kot tamkajšnjemu prebivalcu in se lahko vsako leto soočate z večjimi prispevki, «pravi Andy Taylor, generalni direktor Credit Karma Home. "Po drugi strani pa, če je preteklo nekaj časa, odkar je HOA povišal dajatve, to lahko pomeni, da bi lahko v bližnji prihodnosti prispevke še povečali."

Morali bi razumeti časovni razpored in natančen časovni okvir za prihod pričakujte, da boste znova zvišali prispevke, tako da vas kmalu zatem ne bo ujela veliko višja mesečna stopnja vselitev.

Tudi to je morda eno najpomembnejših vprašanj, ki si ga lahko zastavite. Evo zakaj: Del mesečnih prispevkov v višini HOA, ki jih boste plačali, se praviloma usmeri v rezervni sklad združenja za kritje prihodnjih projektov popravil, nadomestitve ali nujnih projektov v skupnosti.

Brez ustreznega zneska denarja v tem skladu HOA morda ne bo mogel pokriti takšnih prihodnjih potreb. In tu je ključno, pomanjkanje rezervnih sredstev ali delno ali neustrezno financiran rezervni račun ob nakupu novega stanovanja je znak, da se bodo verjetno povečale pristojbine za HOA. In obdržinarašča dokler združenje ne doseže ciljev rezervnega financiranja.

"Vprašajte, koliko trenutno se financirajo rezerve kot odstotek celotnega proračuna HOA za popravila," pojasnjuje Roger Cummings, Reali's posrednik zapisov. "To vprašanje pomaga razumeti finančno plačilno sposobnost HOA in kako dobro vzdržujejo in spremljajo svoj proračun."

Če je odgovor manj kot 30 odstotkov, to ni dobra novica, pravi Cummings. Trenutno financiranje rezerv, ki znaša nekje med 30 in 60 odstotki cilja združenja, je nekoliko boljši odgovor. Toda v idealnem primeru želite, da je odgovor, da se rezervni račun združenja financira vsaj 60 odstotkov, če ne več.

"Karkoli manj kot 60 odstotkov bi lahko pomenilo kratkoročno posebno oceno ali povišanje prispevkov, če je neizogibno popravilo ali zamenjava velike skupnosti," pojasnjuje Cummings.

Številni HOA-ji bodo občasno izvajali študije rezerv in te študije obveščajo združenje glede ustreznega obsega ali ravni rezervnih sredstev, ki jih imajo imeti pri roki za kritje nepričakovanih nujnih primerov, različnih nadomestnih projektov ali izboljšav HOA, dodaja odvetnik Ben Gottlieb, soustanovitelj podjetja S sedežem v Arizoni MacQueen & Gottlieb.

HOA-ji pristopajo k financiranju večjih projektov in nadgradenj različno glede na njihovo velikost, zrelost in filozofijo, pravi Claire Hunsaker, izvršna direktorica spletnega mesta za osebne finance. Vprašaj Flossie.

»Koliko se zanašajo na posebne ocene, lahko močno vpliva na vaše finance kot člana. Novejši HOA se bo morda močno zanašal na posebne ocene za načrtovane izboljšave in nenačrtovana popravila, ker rezervni sklad še vedno gradijo postopoma iz provizij HOA, “pojasnjuje Hunsaker. "Lahko se zanesejo tudi na posebne ocene, če predvidevajo hitrejši povprečni promet med enotami."

V idealnem primeru boste želeli, da vam HOA sporoči, da ne načrtujejo izvajanja kakršnih koli posebnih ocen in da se ne zanašajo na ta pristop k potrebam po financiranju.

„Posebne ocene so dodatni stroški lastnika stanovanja, ki nastanejo zunaj običajnih mesečnih stroškov. Odvisno od izdelka za popravilo ali nadomestitev znašajo od nekaj sto do deset tisoč dolarjev, «pojasnjuje Cummings iz družbe Reali. "Včasih lahko HOA sčasoma ponudi posojilo ali plačila, vendar če to ni dobro financirano, je to običajno enkratno plačilo iz žepa."

Če tvegate, da boste izčrpali to vprašanje, se boste tudi vprašali, ali ima HOA skladbo evidenco naraščajočih stroškov HOA za določen znesek, ali če ima načrt načrtovanih povečanj, lahko pogled. Če to veste, boste lahko natančneje načrtovali povečanja gospodinjskega proračuna in vam morda celo pomagali ugotoviti, ali si lahko privoščite življenje v skupnosti.

"Dom je velika naložba, ne glede na to, koliko časa nameravate tam ostati, zato je pomembno vedeti, koliko letno boste dolžni HOA," pravi Bailey Carson, strokovnjakinja za domove pri Angi. "Vedeti zagotovo, da se bodo letno članarine povišale za 3 odstotke, se zelo razlikuje od nepričakovanega povečanja za 10 odstotkov."

Če ima združenje v preteklosti pomembne, nepričakovane skoke mesečnih prispevkov, je to lahko znak slabega upravljanja.

"Vedeti, kako pogosto in zakaj se zvišujejo prispevki, je ključnega pomena za vas in za dostopnost doma danes in za naprej, hkrati pa govori tudi o finančnem zdravju HOA," dodaja Betsy Ronel, podjetje Compass s sedežem v okrožju Westchester, New York. "Vprašali se boste, ali se prispevki zvišujejo z določeno stopnjo in kakšna povišanja naj bi obravnavali? Ali se znesek poviša na projekt? In ali glasujemo o stvareh? Če ne, kdo sprejema finančne odločitve in ali so vključeni v HOA? Ali živijo v skupnosti ali so zunanja stranka? "

To vprašanje je zgolj osnovna primerjalna analiza, pravi Kevin Taylor iz InSight.

»Želel bi samo vedeti, da so bili mesečni stroški mojih stroškov HOA, standardizirani glede na kvadratni meter nepremičnine, v skladu z drugimi soseskami v mojem mestu in drugimi stavbami ali skupnostmi enake velikosti in podobnih vrst stavb, «pojasnjuje Taylor. "Nihče ne želi preplačati in poznavanje pristojbin, deljenih s kvadratnimi metri, je najboljši način za uskladitev in začetek primerjave stroškov HOA."

Ko boste vedeli, kolikšna je količina morebitnih prispevkov HOA in kako pogosto se lahko povečajo, boste želeli razumeti za kaj konkretno plačujemo denar, da se lahko odločite, ali se stroški res splačajo ti.

Na primer, ali bodo pristojbine HOA pokrivale vzdrževanje skupnega bazena ali teniških igrišč? Če je odgovor pritrdilen, ste pripravljeni plačati nekaj sto dolarjev na mesec za takšne prispevke, če nimate interesa za uporabo te vrste udobja? Če je odgovor ne, boste svoj denar morda bolje porabili drugje, na primer v skupnosti, ki nima pristojbin HOA, kar bi vam omogočilo, da ta dodaten denar vsak mesec porabite za druge stvari.

"Če imajo prebivalci na voljo skupne prostore, kot so bazeni, telovadnice, teniška igrišča ali parki, ugotovite, kakšna je odgovornost HOA, da jih vzdržuje," pravi Carson iz podjetja Angi. »Ugotovite, ali so odgovorni za odstranjevanje snega, košnjo trave ali vzdrževanje pločnikov in cest v celotni skupnosti. Ko enkrat veste, kaj krijejo vaši prispevki in koliko stanejo, se lahko dobro odločite, ali je nepremičnina prava finančna odločitev za vas in vašo družino. «

To je vprašanje, ki ga lahko spregledajo potencialni lastniki stanovanj, ki ne prepoznajo njegovega pomena. Toda več kot ima operativni stroški HOA, več boste plačevali vsak mesec in leto.

"Običajno je več ljudi, kot je zaposlenih, višje so vam članarine," pojasnjuje Andy Taylor iz Credit Karma Home. »Število zaposlenih v osebju je običajno odvisno od stvari, kot je število enot na nepremičnini, ali dobrine na posestvu, zlasti tiste, ki potrebujejo posebno pozornost, na primer bazen ali urejanje okolice. "

Če ste že postavili nekatera ali že zastavljena vprašanja, bi morali dobro obvladati, kaj bodo verjetno vključevali vaši prihodnji stroški stanovanja. Toda morda boste želeli zastaviti še eno vprašanje: ali HOA omejuje vašo možnost najema vašega doma. To je seveda pomembno, če se nameravate v prihodnosti preseliti, vendar nepremičnine ne želite prodati.

"Nekateri HOA imajo omejen odstotek enot, ki jih je mogoče najeti, drugi pa določijo obvezno zasedenost, na primer eno leto, preden dovolijo pretvorbo v najem," pravi Cummings iz Reali. "Očitno je, da manj omejitev, tem bolje."